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Umsatzsteueroption bei Vermietung

Vorsteuerabzug

Umsätze aus der Vermietung von Immobilien sind von der Umsatzsteuerpflicht grundsätzlich ausgenommen. Dies hat für Vermieter vielfach den Nachteil, dass die von Handwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für Renovierungsarbeiten nicht als Vorsteuer abziehbar ist.

Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit

Soll ein Vorsteuerabzug aufseiten des Vermieters erreicht werden, besteht die Möglichkeit, für eine Umsatzsteuerpflicht zu optieren (Umsatzsteueroption § 9 i. V. m. § 4 Nr. 12a des Umsatzsteuergesetzes (UStG)). Voraussetzung hierfür ist u.a., dass der Mieter, also der Leistungsempfänger, ein Unternehmer i.S. des Umsatzsteuergesetzes ist. Die Vermietungsleistung muss für das Unternehmen des Empfängers erbracht werden und der Mieter darf vom Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen sein. Letzteres wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter mit einem Jahresumsatz von weniger als € 17.500 brutto unter die Kleinunternehmerregelung fällt.

Vermietungsabsicht

Liegen die Voraussetzungen für eine Umsatzsteueroption vor, kann der Vorsteuerabzug bereits bei Erhalt der Handwerkerrechnung mit Steuerausweis erfolgen. Maßgeblich ist, dass die Vermietungsabsicht sowie die Absicht auf den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zu diesem Zeitpunkt vorgelegen hat. Eine tatsächliche Vermietung ist nicht erforderlich. Es muss aber zu einer steuerpflichtigen Vermietung tatsächlich kommen.

Umsatzsteuerpflicht und -erklärung

Für die Umsatzsteueroption gibt es keine Form und keine Frist. Ständig wiederholende Bestätigungen sind bei einem Dauermietverhältnis nicht erforderlich, jedoch die Abgabe regelmäßiger Umsatzsteuererklärungen. Bei unterschiedlicher Nutzung mehrerer Grundstücksteile ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung für jeden Grundstücksteil gesondert möglich. Daher kann innerhalb eines Objekts ohne Auswirkungen auf andere Wohneinheiten für eine vermietete Wohnung zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden. Zu beachten ist, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet werden muss, um den gesamten Vorsteuerabzug letztendlich behalten zu können.

Stand: 29. Juli 2015

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Foto: Segelboot -

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